'9년 전세 3+3+3' 법안 발의, 전세 시장 대혼란의 시작인가?

안녕하세요. 냥대리입니다.

최근 임차인이 최대 9년까지 거주할 수 있도록 계약갱신청구권을 확대하는 **주택임대차보호법 개정안 ('3+3+3')**이 발의되면서 부동산 시장에 비상이 걸렸습니다. 임대인들의 강력한 반발과 전문가들의 '전세 매물 실종' 경고가 쏟아지는 가운데, 이 법안이 가져올 파장은 무엇일까요?

냥대리가 임차인 보호라는 법의 취지와 시장의 현실적 부작용을 균형 있게 짚어봅니다.

1. 📜 법안의 핵심: '3+3+3'은 무엇인가?

이번 주택임대차보호법 개정안은 임차인의 주거 안정을 획기적으로 강화하려는 목적을 가집니다.

• 현행: 2년 계약 후 1회 갱신 청구 (총 4년)
• 개정안: 3년 계약 후 2회 갱신 청구 (총 9년)
  • 계약갱신청구권을 현행 1회에서 2회로 확대합니다.
  • 갱신 시 임대차 기간을 2년에서 3년으로 연장합니다.

법안 발의 후 국회 의안정보시스템에 수천 건의 반대 의견이 달리는 등, 2020년 '2+2법' 시행 때보다 더 큰 사회적 논란을 야기하고 있습니다.

 

 

2. 🚫 임대인 반발과 전문가들의 경고: '전세 매물 실종' 키워드

법의 취지는 좋지만, 부동산 전문가들은 시장 작동 원리를 무시할 경우 예상치 못한 부작용이 발생할 것이라고 강력히 경고하고 있습니다.

• 임대인의 반발: 임대인들은 "9년 동안 집값이 오르든 떨어지든 손도 못 대고 있으라는 소리냐"며, 차라리 집을 팔거나 전세를 월세로 전환할 것이라고 반발하고 있습니다. 이미 전세 매물을 회수하겠다는 분위기가 확산되고 있습니다.
• 전세 공급 급감 우려: 전문가들은 현행 '2+2' 계약갱신청구권만으로도 이미 전세 물량 축소와 보증금 상승이 나타난 바 있다고 지적합니다. '3+3+3'은 전세 임대인들의 시장 이탈을 가속화시켜 전세 매물을 씨를 말릴 것으로 예상됩니다.
• 신규 임차인의 피해: 전세 물량 부족으로 인해 신혼부부 등 신규 시장 진입 임차인들이 전세를 구하기 어려워지거나, 고가 전·월세에 직면하게 될 가능성이 높습니다. 법이 보호하려는 대상이 역설적으로 피해를 볼 수 있다는 지적입니다.

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3. 📈 시장의 예상되는 대응 전략: '월세화' 가속화

임대인들이 9년 장기 계약에 묶이는 위험을 회피하기 위해 취할 수 있는 현실적인 대응책은 명확합니다.

1. 전세의 월세 전환: 전세 보증금을 낮추고 월세 비중을 대폭 늘리는 준전세나 월세로의 전환이 가속화될 것입니다. 이는 임차인의 월 주거 비용 부담을 크게 늘리는 결과를 낳습니다.
2. 신규 계약 보증금 폭등: 9년 뒤의 시세를 예측하고 위험을 상쇄하기 위해, 새로운 임차인과의 계약 시 보증금을 무리하게 높게 책정하려는 시도가 나타날 것입니다.

법안이 임차인의 안정적인 주거라는 긍정적인 목표를 가지고 있지만, 전세라는 한국 특유의 주택 임대차 형태와 맞물려 시장의 예상치 못한 부작용을 낳을 수 있다는 점을 면밀히 검토해야 할 시점입니다.