[부동산 규제 분석] 서울 토허제 풍선효과 '폭발': 구리·안양·동탄 아파트, '수천만원' 호가 급등의 전말

안녕하세요. 냥대리입니다.

 

지난 10월 15일 정부가 발표한 강력한 부동산 안정화 대책의 후폭풍이 거셉니다. 서울 전역과 경기 주요 지역이 조정대상지역, 투기과열지구, 심지어 **토지거래허가구역(토허제)**으로 묶이면서 이들 지역은 '거래 절벽'에 직면했습니다.

하지만 규제의 망을 피한 경기 외곽 지역에서는 예상대로 **'풍선 효과'**가 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 특히 서울 접근성이 좋고 규제에서 상대적으로 자유로운 구리, 안양(만안구), 동탄 등지에서는 매수 문의가 4~5배 폭증하고, 집주인들이 호가를 수천만 원에서 1억 원 이상 높여 부르는 현상이 속출하고 있습니다.

본 포스팅에서는 10·15 대책의 역풍이 비규제지역에 미치는 구체적인 현상을 분석하고, 지역별로 어떤 매수세가 유입되고 있는지 현장의 목소리를 통해 심층적으로 조명합니다.

 

 

 

1. 🎈 규제에서 자유로운 곳으로 '투자 수요' 대이동

서울 전역과 경기 12개 지역에 토지거래허가제가 시행되면서 '갭투자'가 사실상 불가능해지자, 투자 수요는 규제에서 자유로운 인근 지역으로 즉각 이동했습니다.

• 문의 폭증: 만안구 안양동의 공인중개사들은 대책 발표 전보다 문의가 4~5배 늘었다고 밝혔습니다. 특히 지방의 갭투자자들이 당일 계약을 서두르는 등 조급한 움직임을 보이고 있습니다.
• 매수층 변화: 예전에는 30~40대 실수요자 위주였던 문의가, 최근에는 현금 5억~6억 원을 들고 있는 60대 이상 장년층까지 늘어나며 투자 수요층이 다양화되고 있습니다.

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2. 💰 구리·안양·동탄, 아파트 호가 '억' 소리 난다

토허제를 피한 주요 지역의 아파트 단지에서는 집주인들이 매물을 거둬들이거나 호가를 급격히 높이는 현상이 나타나고 있습니다.

• 동탄 신도시 (화성): 동탄2신도시의 주요 단지들은 대책 발표 일주일 만에 호가가 2000만 원에서 1억 원까지 뛴 것으로 확인되었습니다.
• 구리시: 서울 동부권과 맞닿은 구리시의 신축 아파트 전용 84㎡는 호가가 직전 신고가 대비 1억 원 이상 올라 10억 원에 육박하는 단지까지 등장했습니다.
• 안양 만안구: 안양동 일대에서는 급매물은 이미 거래가 완료되었고, 남은 매물은 집주인들이 수천만 원씩 호가를 높여 재조정하고 있는 상황입니다.

 

3. ⚠️ 정부의 추가 규제 우려가 시장을 자극

현장의 매수세가 급격히 붙는 배경에는 단순한 풍선 효과 우려를 넘어선 **'추가 규제 우려'**가 자리 잡고 있습니다.

• 선점 심리: 투자자와 실수요자 모두 **"지금 안 사면 나중에 구리·동탄까지 규제 지역으로 묶일 수 있다"**는 우려 때문에 매수 심리가 극도로 높아지고 있습니다.
• 정부의 반응: 국토교통부는 이미 풍선효과가 우려되는 화성 동탄과 구리에 대해 기획조사를 실시하겠다고 밝히며 시장 교란 행위에 대한 단속 의지를 보이고 있어, 시장 참여자들의 관망세와 매수세가 복잡하게 얽히고 있습니다.

결론: 규제가 낳은 '또 다른 불균형'

10·15 대책의 강력한 규제가 서울의 거래 절벽을 가져온 것은 분명하지만, 동시에 비규제지역의 가격을 단기간에 끌어올리는 부작용을 낳고 있습니다. 전문가들은 전방위적인 규제 상황에서 과거와 같은 폭발적인 풍선효과는 제한적일 것으로 보면서도, 단기적인 **'묻지마 투자'**가 서민 주거 안정에 악영향을 미칠 수 있다는 경고를 내놓고 있습니다.